由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,这也是海淀区首个共有产权住房项目

作者: 环球要闻  发布:2020-01-03

原标题:限竞房搅动北京楼市 利润摊薄之下开发商靠什么赚钱

国企利用自有用地建设共有产权房的试点,终于落地。北京市土地市场昨日(12月27日)共有5宗地块挂牌,其中位于大兴、怀柔两宗土地为国企自有用地,将建设共有产权房。房价为两三万元每平方米这两宗地块分别位于怀柔区富密路和大兴区黄村镇,位于怀柔的共有产权房售价为每平方米2万元,位于大兴黄村的共有产权房售价为每平方米3万元。记者注意到,这两宗地块对于竞标者有着同样的要求,即利用自有用地向社会建设提供共有产权住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体,并取得市国资委出具的投标资格认定意见的,方可参加本次出让宗地的投标。除国家控股公司以外,法定代表人相同或者控股股东相同的公司不能同时参加同一项目的投标。这是本市自推广共有产权房以来,首次出现企业利用自有用地、向社会提供共有产权项目。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,利用企业自有用地建设保障房,在过去历史中自住房有过尝试,在共有产权房历史上还是第一次出现。“限竞房”大兴单价超丰台虽然还没有实际供应,但是从去年开始供地的“限房价、竞地价”地块,未来供应房源已经被市民喊成了“限竞房”。昨日挂牌的5宗土地中,除了两宗共有产权房,还有3宗“限房价、竞地价”地块,分别位于大兴黄村和丰台区卢沟桥。从价格上看,大兴区黄村镇三合庄一地块商品住房销售均价不超过55800元/平方米,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村两宗地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米。自“限房价、竞地价”地块供应以来,大兴土地出让地块未来房价已经数次超过丰台。一位专家表示,北京发展将打破“摊大饼”格局。郊区新城、尤其是一些重点发展的新城区域,未来将有效承接市区功能。今年土地供应创4年新高从土地供应节奏看,2017年年内,本市土地供应已经高达86宗,刷新了最近4年的最高纪录。从挂牌数据上看,年内合计提供的住宅土地建筑面积高达1168万平方米,同比上涨367%。在加入企业自有土地供应后,预计2018年土地供应将依然维持高位。从住宅土地供应结构看,五环之内共有13宗,在五六环之间共有46宗,六环外共有27宗。从目前的土地市场看,本市已经成交71宗住宅用地,除了共有产权面积达到了300万平方米,另外配建的限价商品房住宅大约在337万平方米。商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加,将明显抑制2018年北京房地产市场价格。相关新闻 :海淀首个共有产权房今起申购海淀区房管局昨天对外发布公告,中铁碧桂园共有产权房项目将从今日10时起至2018年1月11日17时开放申购登记。有意愿的申购人可到市住建委网站申购,这也是海淀区首个共有产权住房项目。中铁碧桂园项目位于海淀区永丰产业基地西北旺镇,规划地上总建筑面积约9.1万平方米,其中共有产权住房建筑面积约5.28万平方米,套型主要为约78平方米两居共13套、约89平方米两居共603套,总套数约616套,含全装修费用销售均价35000元/平方米。按照最大约89平方米的两居室计算,该项目最大户型的购房款约为311.5万元。记者注意到,这一价格已明显低于西北旺地区的房价。项目南侧的颐丰庄园二手房价格已保持在4万元/平方米以上。据介绍,项目房源约616套,分两批次组织配售工作:第一批次面向海淀区户籍无房家庭和在海淀区工作的本市其他区户籍无房家庭配售,房源431套,约占总房源的70%;第二批次面向符合本市住房限购条件且在海淀区稳定工作的非本市户籍的无房家庭配售,房源185套,约占总房源的30%。公告显示,北京中铁永兴房地产开发有限公司开发建设的中铁碧桂园,原本为自住型商品住房。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》,该项目转化为共有产权住房项目,按共有产权住房进行销售、管理。购房人取得的房屋产权性质为“共有产权住房”,房屋再上市等后续管理按照共有产权住房相关规定执行。因此,该项目的房屋产权由购房人与政府按份共有。申购前,海淀区保障性住房发展有限公司已经委托房地产评估机构完成对购房人与政府共有份额比例的评估,其中单套住房的购房人产权份额比例为70%,海淀区保障性住房发展有限公司(政府产权份额代持机构)持有剩余30%份额。按照统一流程,申购之后,将陆续进行资格审核、摇号等工作。但在摇号工作结束后、选房启动前,也还将开展非海淀区户籍家庭在海淀区工作情况的审核,审核认定标准为:2017年12月(开通申购当月),“申请人”在本市个人社保权益记录中所载明的缴费区为海淀区,即可认定为“在海淀区工作家庭”。(原题:《国企自有用地将建共有产权房》)

  从2016年末开始,北京在土地出让在“限房价、竞地价”规则下产生了大量地块。

《每日经济新闻》查询中原地产研究中心数据发现,自2017年起,北京供应的“限竞房”项目合计超过60个,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

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图片来源:视觉中国

限竞房将集中入市

中国指数研究院的统计显示,2018年1~6月,TOP10房企获取的住宅用地均含有“限房价、竞地价”的出让条件,并适当配有90/70、竞自持、共有产权房等多种限制条件。

而据中原地产研究中心数据,自2017年起,北京供应的限竞房项目合计超过60个,计算货值超过了3000亿元,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

同时《每日经济新闻》记者从合硕机构获得的最新统计发现,今年6月至9月10日,北京限竞房总供应9038套,面积93.5万平方米;而同期商品住宅总供应15561套,面积200.2万平方米。这意味着在最近的3个月,北京限竞房的供应数量已占到普通商品房的一半以上。

8月,包括瑞悦府限竞房、亦庄金茂府、华润理想国限竞房、中粮天恒天悦壹号、中海京西里限竞房、万和斐丽限竞房、台湖银河湾等7个住宅项目成交额均额突破5亿元大关,其中限竞房项目就有4个。不难发现,众多限竞房的集中签约成为北京新房成交市场的主力。

此外,共有产权住房也越来越成为北京楼市不可忽视的力量。

9月6日上午10点,石景山区的中国铁建·玉景阳光正式开通网上申购,这是石景山区首个正式开通网上申购的共有产权住房项目。

据《每日经济新闻》记者了解,今年石景山区还将有东下庄共有产权住房项目开工建设并开通网申工作,可提供房源800余套。

根据北京市住房和城乡建设委员会网站消息,目前北京市已经完成或者正在进行中的共有产权住房项目达73个,其中不乏碧桂园、万科、恒大等头部房企。

《每日经济新闻》记者注意到,共有产权非京籍房源也有打破30%限定的趋势。8月30日,北京市海淀区最大的共有产权房项目--永靓家园开始申购登记。此次申购与以往项目最大的不同是,没有把供给非京籍房源数量“一刀切”地划定为30%。业内专家分析认为,这意味着北京共有产权房30%房源分配给非京籍的比例,不再各区、各项目“一刀切”,而是调整为根据各区各项目实际情况确定。

另外,根据《每日经济新闻》记者统计,北京市各区计划在2018年底完成共完成筹集、竣工保障性住房67900套,也将对房价起到一定的抑制作用。

根据贝壳研究院数据,近两月新房成交上扬并未带来价格的升高,7月北京新房价格环比下跌6.2%,8月新房价格环比上涨2.2%,市场正在回归理性。

千方百计“挤”利润

由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,利润摊薄的趋势下,房企为了最大限度地节约成本与互相竞争,也是使出了浑身解数。

《每日经济新闻》记者近期走访北京高端住宅较集中的朝阳孙河区域发现,“偷面积”、高周转等,是限竞房控制成本的主要“法宝”。

“今年1月拿地,9月底差不多就开盘,多等一天就多一天的成本。”首创远洋禧瑞春秋一名销售人员告诉《每日经济新闻》记者,该楼盘目前正在排号蓄客,有平层、叠拼、合院产品,均价6.9万元/平方米,总价800万~3000万元不等。

而作为限竞房,“向地下要面积”也是一个常见的手法。

电建洺悦苑作为四环内枪手限竞房,曾在8月底被媒体曝光,房源必须连同地下仓储一起购买,此“霸王条款”经媒体曝光后才予以取消。

以首创远洋禧瑞春秋的一个使用面积约近400平方米的叠拼产品为例,销售人员表示,在房本中呈现出的将是地上住宅面积160平方米,70年产权;地下仓储面积200平方米,50年产权。

而《每日经济新闻》记者这注意到,地下仓储目前并不接受贷款,这也是购房者需要承担的隐形成本。

“拿地价6.1万元/平方米,限价7.24万元/平方米,价格比周边二手房便宜1万~2万元/平方米,我们只能向下做面积才能有利润,把成本抠回一点点。”该销售表示。返回搜狐,查看更多

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